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養老院用地

按照全國土地分類,養老院屬于公共建筑用地中的慈善用地,從屬于土地三大分類中的第二類,即建設用地。

    1 ? 養老院用地

      按照全國土地分類,養老院屬于公共建筑用地中的慈善用地,從屬于土地三大分類中的第二類,即建設用地。

      拓展:2013年7月1日起施行的 《老年人權益保護法》規定,地方各級人民政府和有關部門應當按照老年人口比例及分布情況,將養老服務設施建設納入城鄉規劃和土地利用總體規劃,統籌安排養老服務設施建設用地及所需物資。非營利性養老服務設施用地,可以依法使用國有劃撥土地或者農民集體所有的土地。

    2 ? 養老院土地政策

    自35號文出臺以來,國務院各部門及地方政府陸續出臺多個利好民間資本進入養老產業的各項政策,包括土地、投融資、財政補貼、人才培養、稅費優惠等政策。土流網整理近幾年國家關于養老服務設施用地的八個重要指導文件,供大家學習參考。

    一、國務院辦公廳《社會養老服務體系建設規(2011-2015 年)》(國辦發[2011]60號)

      (四)完善扶持政策,推動健康發展

      各級政府應將社會養老服務設施建設納入城鄉建設規劃和土地利用規劃,合理安排,科學布局,保障土地供應。符合條件的,按照土地劃撥目錄依法劃撥。

    二、民政部《關于鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域的實施意見》(民發[2012]129號)

      (十七)落實民間資本參與養老服務優惠政策。將民間資本舉辦養老機構或服務設施納入經濟社會發展規劃、城鄉建設規劃、土地利用規劃和年度土地利用計劃,合理安排用地需求,符合條件的,按照土地劃撥目錄依法劃撥。

      (十八)鼓勵民間資本對閑置的醫院、企業廠房、商業設施、農村集體房屋及各類公辦培訓中心、活動中心、療養院、旅館、招待所等可利用的社會資源進行整合和改造,使之用于養老服務。

    三、《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》(國發[2013]35號)

      (三)政策措施—完善土地供應政策。

      1.各地要將各類養老服務設施建設用地納入城鎮土地利用總體規劃和年度用地計劃,合理安排用地需求,可將閑置的公益性用地調整為養老服務用地。

      2.對營利性養老機構建設用地,按照國家對經營性用地依法辦理有償用地手續的規定,優先保障供應,并制定支持發展養老服務業的土地政策。嚴禁養老設施建設用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產開發。

    四、國務院關于促進健康服務業發展的若干意見(國發[2013]40號)

      (三)政策措施—加強規劃布局和用地保障

      各級政府要在土地利用總體規劃和城鄉規劃中統籌考慮健康服務業發展需要,擴大健康服務業用地供給,優先保障非營利性機構用地。新建居住區和社區要按相關規定在公共服務設施中保障醫療衛生、文化體育、社區服務等健康服務業相關設施的配套。支持利用以劃撥方式取得的存量房產和原有土地興辦健康服務業,土地用途和使用權人可暫不變更。連續經營1年以上、符合劃撥用地目錄的健康服務項目可按劃撥土地辦理用地手續;不符合劃撥用地目錄的,可采取協議出讓方式辦理用地手續。

    五、住房城鄉建設部等部門《關于加強養老服務設施規劃建設工作的通知》(建標[2014]23號)

      (四)強化養老服務設施規劃審查和建設監管

      在城市總體規劃、控制性詳細規劃編制和審查過程中,城鄉規劃編制單位和城鄉規劃主管部門應嚴格貫徹落實《意見》所提出的人均用地不低于0.1平方米的標準,依據規劃要求,確定養老服務設施布局和建設標準,分區分級規劃設置養老服務設施。對于單體建設的養老服務設施,應當將其所使用的土地單獨劃宗、單獨辦理供地手續并設置國有建設用地使用權。凡新建城區和新建居住小區,必須按照《城市公共設施規劃規范》、《城鎮老年人設施規劃規范》、《城市居住區規劃設計規范》等標準要求配套建設養老服務設施,并與住宅同步規劃、同步建設。

      (六)建立養老服務設施規劃建設工作協作機制

      各地國土資源主管部門應將養老服務設施建設用地納入土地利用總體規劃和土地利用年度計劃,按照住房開發與養老服務設施同步建設的要求,對養老服務設施建設用地依法及時辦理供地和用地手續。

    六、國土資源部辦公廳《關于印發<養老服務設施用地指導意見>》的通知(國土資廳發[2014]11號)

      1.養老服務設施用地以出讓方式供應的,建設用地使用權出讓年限按最高不超過50年確定。以租賃方式供應的,租賃年限在合同中約定,最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。對閑置土地依法處置后由政府收回的,規劃用途符合要求的,可優先用于養老服務設施用地,一并納入國有建設用地供應計劃。

      2.經養老主管部門認定的非營利性養老服務機構的,其養老服務設施用地可采取劃撥方式供地。民間資本舉辦的非營利性養老服務機構,經養老主管部門認定后同意變更為營利性養老服務機構的,其養老服務設施用地應當報經市、縣人民政府批準后,可以辦理協議出讓(租賃)土地手續,補繳土地出讓金(租金)。但法律法規規章和原《國有建設用地劃撥決定書》明確應當收回劃撥建設用地使用權的除外。

      3.營利性養老服務設施用地,應當以租賃、出讓等有償方式供應,原則上以租賃方式為主。土地出讓(租賃)計劃公布后,同一宗養老服務設施用地有兩個或者兩個以上意向用地者的,應當以招標、拍賣或者掛牌方式供地。以招標、拍賣或者掛牌方式供應養老服務設施用地時,不得設置要求競買人具備相應資質、資格等影響公平公正競爭的限制條件。房地產用地中配套建設養老服務設施的,可將養老服務設施的建設要求作為出讓條件,但不得將養老服務機構的資格或資信等級等作為出讓條件。

      4.實行養老服務設施用地分類管理。新建城區和居住(小)區按規定配建養老服務設施,依據規劃用途可以劃分為不同宗地的,應當先行分割成不同宗地,再按宗供應;不能分宗的,應當明確養老服務設施用地、社區其他用途土地的面積比例和供應方式。

      5.新建養老服務機構項目用地涉及新增建設用地,符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的,應當在土地利用年度計劃指標中優先予以安排。

      6.新建養老服務設施用地依據規劃單獨辦理供地手續的,其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫療、保健、康復等醫衛設施的,不得超過5 公頃。新建城區和居住(小)區按規定配建養老服務設施用地,應當在《國有建設用地使用權出讓合同》或《國有建設用地劃撥決定書》中予以特別說明,應明確配建的面積、容積率、開發投資條件和開發建設周期,以及建成后交付、運營、管理、后續監管的方式等。

      7.鼓勵盤活存量用地用于養老服務設施建設。對營利性養老服務機構利用存量建設用地從事養老設施建設,涉及劃撥建設用地使用權出讓(租賃)或轉讓的,在原土地用途符合規劃的前提下,可不改變土地用途,允許補繳土地出讓金(租金),辦理協議出讓或租賃手續。在符合規劃的前提下,在已建成的住宅小區內增加非營利性養老服務設施建筑面積的,可不增收土地價款。若后續調整為營利性養老服務設施的,應補繳相應土地價款。

      8.企事業單位、個人對城鎮現有空閑的廠房、學校、社區用房等進行改造和利用,興辦養老服務機構,經規劃批準臨時改變建筑使用功能從事非營利性養老服務且連續經營一年以上的,五年內可不增收土地年租金或土地收益差價,土地使用性質也可暫不作變更。

      9.利用集體建設用地興辦養老服務設施。農村集體經濟組織可依法使用本集體所有土地,為本集體經濟組織內部成員興辦非營利性養老服務設施。民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構可以依法使用農民集體所有的土地。

    七、發展改革委、民政部等部門《關于加快推進健康與養老服務工程建設的通知》(2014)

      (四)強化養老服務設施規劃審查和建設監管—加大政府投入和土地、金融等政策支持力度

      醫療、養老、體育健身設施用地納入土地利用總體規劃和年度用地計劃。營利性項目按照相關政策優先安排供應。強化對醫療、養老、體育健身設施建設用地的監管,嚴禁改變用途。

    八、國土部、住建部《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國土資發〔2015〕37號)

      (五)促進房地產用地結構調整

      房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣,國土資源主管部門、住房城鄉建設、城鄉規劃主管部門可以根據市場狀況,研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案,通過調整土地用途、規劃條件,引導未開發房地產用地轉型利用,用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設,促進其它產業投資。對按照新用途或者新規劃條件開發建設的項目,應重新辦理相關用地手續,重新核定相應的土地價款。

    3 ? 養老院用地性質

    國土資源部日前下發 《養老服務設施用地指導意見》(以下簡稱《意見》),圍繞保障養老服務設施用地供應、規范養老服務設施用地開發利用管理、大力支持養老服務業發展,明確提出九條意見。

    ??《意見》第三條明確規定,“新建養老機構服務設施用地的,應根據城鄉規劃布局要求,統籌考慮,分期分階段納入國有建設用地供應計劃。”

    ??上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者,國土資源部日前出臺養老用地政策,直接對未來的養老地產開發產生利好影響。有保有壓的政策引導、公益性和市場化的運作、城鄉養老地產聯動開發等模式,都能振奮相關投資者。

    ??會所等商業設施用地未入列

    ??去年,國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》要求保障養老服務設施用地供應,規范養老服務設施用地開發利用管理。

    ??國土部最新的《意見》首先明確界定了養老服務設施用地范圍。明確專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用土地,才可確定為養老服務設施用地。老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業性設施占用土地,不屬于此范圍。

    ??《意見》同時明確,規劃為醫衛慈善用地的土地,方可布局養老服務設施用地,其他用地中只能配套建設養老服務設施用房,并分攤相應的土地面積。

    ??嚴躍進分析說,政策中明確了老年酒店等物業不屬于政策“偏袒”的領域。過去很多開發商涉足養老地產,本意是在規避繳納土地出讓金和限購政策的影響。此次將養老用地的政策鼓勵范圍明確界定,規范未來房企的開發思路。

    ??北京和深圳等發達城市在此領域是率先“吃螃蟹”的城市。

    ??北京早已出臺政策明確:由政府投資建設的養老機構和社會資本投資建設的非營利性養老機構,今后將由政府部門劃撥土地,不需要繳納土地出讓金。而社會資本投資建設的營利性養老機構,應在限定地價、規定配套建設和提出管理要求的基礎上,采用招拍掛等方式供地。

    ??2013年,北京還按照“計劃適度超前,有效引導預期”的原則,結合區縣和相關部門提供的項目梳理,2013年計劃中首次單列養老設施用地供地計劃100公頃,加大民生用地供應。

    ??今年4月10日,深圳掛牌出讓的兩幅養老設施用地,成為全國首例掛牌出讓的養老設施用地。盡管此前被認為對房企吸引力不大,但現場競價異常激烈。最終,兩幅地塊成交價格共為6.28億元,相比出讓底價1.085億,溢價4.78倍。

    ??就加強養老服務設施用地監管,《意見》規定:養老服務設施用地使用權可整體轉讓和轉租,不得分割轉讓和轉租;不得改變規劃確定的土地用途,否則依法收回建設用地使用權;養老服務設施用地內建設的居住用房,可參照公共租賃住房,套型限定在40平方米以內;向符合養老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等,期限一次最長不能超過5年。

    ??以地促養老服務業發展

    ??中國房地產學會副會長陳國強告訴《每日經濟新聞》記者,如果單靠政府財政資金和公辦養老機構去解決社會養老顯然很難,民營機構和社會資本如何介入需要找到平衡點,其中一大掣肘便是土地。

    ??按照“十二五”規劃綱要提出的目標,平均每千名老人擁有的床位數要達到30張。有業內人士預估,到2015年,全國養老床位總數將達660多萬張,目前尚有280多萬張缺口。按照每張床位需用面積30平方米計算,約需8400萬平方米的建筑面積。

    ??國土資源部土地利用管理司司長廖永林此前表示,目前一些公辦養老院能享受的政策支持,民營養老院享受不到,還有改進的地方。只要是符合城市規劃且確實是從事養老事業的民辦養老機構,未來在用地方面也可能享受到政策扶持。

    ??《意見》與此相關的表述為:養老服務設施用地應當納入國有建設用地供應計劃。新建養老服務機構項目用地涉及新增建設用地,符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的,應當在土地利用年度計劃指標中優先予以安排。

    ??在供地方式具體支持上,《意見》明確,養老主管部門認定的非營利性養老服務機構,其養老服務設施用地可采取劃撥供地。營利性養老服務設施用地應當以租賃、出讓等有償方式供應,出讓年限最高不超過50年,原則上以租賃方式為主。

    ??“鼓勵租賃的方式來獲取養老服務設施用地,是對養老用地市場化運作下的融資創新,這能直接降低土地成本。”嚴躍進說,土地制度創新優先,能打消各類涉足養老地產的顧慮,并優化養老企業的財務結構和現金流安排。

    ??國土部還鼓勵盤活存量用地用于養老服務設施建設,規定企事業單位、個人對城鎮現有空閑廠房、學校、社區用房等進行改造和利用,興辦養老服務機構,經規劃批準臨時改變建筑使用功能、從事非營利性養老服務且連續經營一年以上的,五年內可不增收土地年租金或土地收益差價,土地使用性質也可暫不作變更。(作者 胡健)

    ??嚴躍進分析說,在一定的基礎上,免收土地年租金或土地收益差價,將降低此類投資者的成本。社會力量參與養老地產開發,利好未來社區養老模式的成熟。

    ??此外,《意見》還明確,農村集體經濟組織可依法使用本集體所有土地,為集體內部成員興辦非營利性養老服務設施。民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構可依法使用農民集體所有的土地。

    ??嚴躍進分析說,這符合目前新型城鎮化和農村集體建設用地入市的基本要求。部分城鄉結合部的土地,自然環境相對優良,符合郊區養老的需求。土地市場放松,能緩解老齡化帶來的壓力。

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