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小產權房壞處

  小產權房中的“小”其實并不是一個法律概念,它只是人們在社會實踐中形成的一種約定稱謂。小產權房即部分產權房。當時的部分產權人享有房屋的使用權和繼承權,而對收益權和處分權的行使則被限定在一定范圍之內,是特指建設在鄉鎮集體土地上對社會公開出售的房屋。

      1 ? 什么是小產權房


      1.1 ? 第一、小產權房含義


      小產權房是指一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。

      1.2 ? 第二、小產權房種類


      從建房土地來源上,可以將“小產權房”分為三類:(1)利用農村宅基地建設的住宅。(2)建設在農民集體所有非住宅建設用地上的住宅,比如建設在鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業用地上的住宅。(3)直接利用農用地建設的住宅。

      1.3 ? 第三、小產權房頒證單位


      由鄉鎮政府或者村委會而不是國家頒發產權證,有時僅僅是合同約定,并沒有任何產權證件。 “小產權”其實就是“鄉產權房”、 “村產權房”等“集體產權”,按照物權法定的原則,這些產權并不是受法律保護的法定產權。

      和一般意義上的商品房相比,“小產權房”沒有土地出讓金概念,也沒有開發商瘋狂的利潤攫取,所以,“小產權房”的價格,一般僅是同地區商品房價格的1/3甚至更低。“廉價”是大量城鎮居民頂著產權風險購買“小產權房”的根本原因。



      2 ? 小產權房的由來


      我國有《土地管理法》及其實施條例、《城鄉規劃法》等法律、法規,對土地資源的使用進行嚴格的界定,特別是對農村集體土地進行了強制性的保護。我國對城市土地和農村土地實行不同的管理方法,對城市人口和農村人口也實行不同的管理辦法。城市國有土地只有經過合法程序后方能建造商品房上市流轉,并由國家房管部門頒發房產證。而農村集體土地只有經國家征地,土地性質變為國有后才可以用于房地產的開發,然后進行上市流轉。這種二元結構的土地制度,是“小產權房”問題的根源。這樣的國有土地和集體土地的二元式劃分,導致了土地一級市場國家壟斷,造成二者事實上的不平等。一方面,農民在征收中獲得的補償與市場價值相差太大,就自主建房出售;另一方面,現在城市房價太高,城鎮的中下層的老百姓的收入不足以購買房屋,只能另找門路。由于農村房屋便宜,于是很多城鎮居民購買,這就是“小產權房”產生的原因。



      3 ? 小產權房壞處:危害


      3.1 ? 1、威脅耕地數量


      在我國農村土地承載著9億多農民的“安居”和“生產”,同時承載著穩定國家政權的重任,因此國實行十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策。不僅對耕地實行特殊保護,還實行土地用途管理制度,嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。但是據國土資源部部長徐紹史透露:截止到2006年,我國耕地面積距離18億畝的警戒線只差2700萬畝,徐紹史表示,一旦18億畝耕地的底線被突破,國內糧食將不能自給自足,中國將在糧食問題上面臨著受制于人的風險。因此我國耕地保護現狀不容樂觀。而這與現實中大量農業用地被用來開發小產權房密切相關。如果繼續任由基層政府違法亂占、濫用土地,修建小產權房,必將威脅耕地數量,無法實現土地的宏觀合理利用,無法保障土地的集約化和節約化管理,最終損害國民根本利益,甚至影響國家的穩定性。

      3.2 ? 2、滋生腐敗


      隨著城市地價、房價的上漲,小產權房價格也在逐年上漲。在這種環境下,集體土地的價值得到更多利益主體的關注。如解禁小產權房或疏于對小產權房的管理,可能發生大規模的土地占用、開發小產權房行為,在有關集體土地使用權流轉,統一城鄉土地制度的立法尚未成熟的情況下,還不能建立起對基層政府的有效監督機制,無法保障將集體土地收益公平合理分配給集體經濟組織中的成員,那么部分利益主體可能會趁勢將屬于集體所有的土地利益囊為己有。農民失去了原本賴以生存的土地,甚至教育、旅游等公共用地,國家失去了土地出讓金、稅收等各種費用,結果卻是腐敗現象的增加。

      3.3 ? 3、浪費了經濟資源


      小產權房的開發在某種程度上不利于節約經濟資源。這一方面表現在部分高收入階層,其通過購買集體土地使用權修建奢侈、豪華別墅。另一方面表現在小產權房在規劃建設、建筑材料選擇和施工技術等方面沒有政府監管,因此其質量可能難以保證,配套設施可能不完備,也可能不利于整個片區格局的可持續發展,導致將來面臨被拆除的風險。因此小產權房在某種程度上造成了經濟資源的浪費。

      綜上,小產權房在某種程度上有助于緩解城市住房需求,使得中低收入家庭暫時住有所居,但是其危害性也是顯而易見的。于民,盡管農民從小產權房的開發中獲取了一定的利益,但是農民也因此失去了賴以生存的土地,尤其是耕地,其今后生產生活必定受到重大影響;于國,小產權房的產生使得國家喪失了土地出讓金等收益,不利益國家對土地資源利用的宏觀調控,損害了法律的權威性。因此,從民生的角度來審視,為保障農民長久的生產、生活,維護農民群眾根本利益,穩定農業發展,在我國目前國情下不適合全面解禁小產權以及賦予農民集體對集體土地過多的處分權。

      4 ? 小產權房壞處:引發的問題


      4.1 ? 1、農民基本生活保障問題


      目前法律并不允許其在集體土地上進行房地產開發,集體土地征用為國有土地是房地產開發的前提條件,而農民獲得的征地補償在土地收益分配中只占了很少一部分,大部分的土地收益被當地政府部門和開發商瓜分了。對農民來說,作為集體土地主人,“小產權”房將使他們(而不是開發商)成為土地增值最大的受益者。實際上,這也符合憲法和國際慣例的精神。世界銀行對工程的土地移民在保障收益上就有明確的政策法規。這就是土地的原來的擁有者或居住者必須享有土地重新開發和征用的利益——分紅。像中國這樣,一開發就把農民的土地給開發商,農民土地的增值只能由開發商和地方政府分享的模式,實質上是一種“打貧濟富”的不合理分配。在這過程中,農民受到一定安置,拿到一些補償款,卻永遠失去了土地,由于土地的利用具有很大的不可逆轉性,必然會帶來大量耕地流失,而耕地流失之后農民生活保障問題將會受到威脅。

      目前,國家尚未出臺相關的法律來規定農村集體組織和農民之間關于土地用途改變所帶來的收益增長的分配問題,從集體組織和農民個體之間的關系來看農民個體一般處于劣勢地位,其權益更容易受到傷害。因此,由于大量開發“小產權”房引起耕地的流失而造成農民生活保障受到嚴重威脅,將成為開發“小產權”房帶來的最為嚴重后果之一。

      4.2 ? 2、購房者權利保障問題


      我國的憲法第十條規定:“城市的土地屬于國家所有,農村和城市郊區的土地,除法律規定屬于國家所有的以外,屬于集體所有,宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有。”而集體所有制土地上的建筑將無法取得《房屋所有權證》,這也是此類住宅被稱為小產權住宅的一個最為重要的原因。不久前建設部發布的《關于購買新建商品房的風險提示》也再次強調:“在農民集體所有的土地上建設的房屋,未經規劃,未繳納土地出讓金等費用向集體組織以外的居民銷售,并且其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村委會頒發”。所以在房屋產權上,“小產權”房一般只有土地使用權證,而無房屋所有權證。

      此外,在“房地產開發活動中,對國有土地一律是有償使用,這是法律所要求的必備條件。任何無償使用土地的房地產開發都是為法律所禁止,不能允許的,其實質上造成國有資產的流失,損害國家、社會的公共利益”。以“小產權”房為標的的合同也因違法而無效,購買人無法獲得產權登記或過戶登記,不能成為房子的所有權人也無法再行轉讓,如果房子出現質量問題,也很難維護自身利益,若以后遇到國家征收,按規定也只補償給所有權人即村集體和村民。此外,這些“小產權”房很可能因違法而被強行拆除或沒收。總之購買人的利益將難以保障。可以想象,那些購買了“小產權”房的人,隨著城鄉規劃的修改,將面臨隨時被拆遷的危險。除非他們能夠通過集體投票或者集體抗爭,阻止城市擴張,或者阻止城鄉規劃法的實施。否則,在房屋拆遷的過程中,政府、集體土地所有者與購買人之間將會爆發嚴重的沖突,新一輪的社會矛盾將會被激化,整個社會將會因此而付出沉重的代價。

      5 ? 小產權房壞處:購買風險


      5.1 ? (一)法律效力風險


      “小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也分不同的情況:對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣,該房屋買賣合同認定有效;對于將房屋出售給本鄉以外的人員的,如果取得有關組織和部門批準的,可以認定合同有效;對于將房屋出售給本鄉以外的人員,未經有關組織和部門批準,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的,該合同應作無效處理。

      5.2 ? (二)房產轉讓風險


      “小產權房”拿不到正式的房產證,因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權,沒有所有權。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定,小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售,即購買后不能合法轉讓過戶。對房屋的保值和升值有一定影響。

      5.3 ? (三)政策風險


      購買在建小產權房時,購房人與開發商簽訂合同并交付房款后,如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目,可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。

      如果遇到國家征地拆遷,由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權,購房人并非合法的產權人,所以無法得到對產權進行的拆遷補償,而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。

      5.4 ? (四)監管缺位風險


      鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束,開發建設的監管存在缺位,對購房者的利益有一定的影響。同時,開發單位的資質沒有,房屋質量和房屋售后保修難以保證。


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